深网WeWork遇IPO滑铁卢共享办公能否打破魔咒

发布日期:2019-10-09 作者:责任编辑NO。蔡彩根0465

划要点

  • 1因估值和商业形式遭到出资者质疑,WeWork的母公司We Company不得不在10月1日正式宣告撤回向美国证券交易委员会提交的招股说明书,寻求推延IPO。
  • 2摩根士丹利称,WeWork初次揭露募股的失利标志着一个年代的完毕。“为没有完结盈余的企业供给大方资金的日子现已完毕了。”
  • 3WeWork科技公司特点被质疑,一些出资者以为,WeWork不是科技公司,仅仅房地产企业,不宜享用高估值。
  • 4近两年草创企业数量逐步削减,同享工作一哄而上供大于求,不少同享工作由于融不到资、盈余形式单一、入驻率低、服务专业度缺乏等原因运营困难,逐步被商场筛选。

腾讯《深网》作者 相欣

像Uber改动人们的出行习气相同,WeWork花了9年时刻企图推翻人们关于商业地产和工作的固有认知。

依照故事剧原本的展开头绪,WeWork是彻底有或许成为本年美股商场继Uber之后第二大规划IPO的新经济公司。可是剧情并没有按原方案进行,从美国最具价值科技公司到遭受滑铁卢,它只用了六周时刻。

WeWork在去年底打开IPO之路,本年8月递送招股书说明书时,公司本能够经过上市集资至少30亿美元。这项方案却遭受了滑铁卢,因估值和商业形式遭到出资者质疑,WeWork的母公司We Company不得不在10月1日正式宣告撤回向美国证券交易委员会提交的招股说明书,寻求推延IPO。

负面连锁反应接二连三。

据国外媒体报道,先是首席执行官亚当·诺伊曼、公司副董事长迈克尔·格罗斯、房地产出资部分联合负责人温迪·希尔维斯坦、联合创始人以及首席品牌和影响力官丽贝卡(诺依曼的妻子)等高管相继宣告离任;随后,2000人左右的开端裁人方案出炉,份额高达16%;不仅如此,为了应对资金压力,WeWork也在考虑出售几个外部收买而来的事务部分。

最新消息显现,据报道,本周WeWork正与公司的最大股东软银集团洽谈新一轮10亿美元融资,以协助WeWork顺畅度过企业结构重组阶段。

创始人亚当·诺伊曼的顶替者、新任WeWork首席执行官阿蒂·明森和塞巴斯蒂安·古宁厄姆后来在声明中表明:“咱们已决议推延初次揭露募股,把精力会集在基本面仍旧微弱的中心事务傍边。咱们自始自终地致力于为咱们的会员、企业客户、房东合伙人、职工和股东服务。咱们十分期望将WeWork作为一家上市公司运营,并期待着在未来从头审视揭露股票商场。”

但明显,短期内WeWork还有许多要霸占的关卡。

来自硅谷百强的迅猛扩张

时刻退回到9年前。

相同对社区建造和规划感兴趣的亚当·诺依曼和米格尔·麦凯维创办了一家叫做Green Desk的公司,他们压服房东把空置的房产分红工作用的工作室,再把它租出去。

Green Desk让二人挖到了人生第一桶金,亚当·诺依曼和米格尔·麦凯维卖掉股份,手握1500万美元融资,在纽约创办了现在的WeWork。

2010年创建之初,WeWork所办理的房产不过两处。2011年4月,WeWork向纽约的创业者们打开怀有,随后又逐步走向全国和全世界。

2014年,WeWork在8个城市里建立了23个据点;到了2015年,WeWork旗下的工作空间从55处攀升至55处。

WeWork一向坚持着高速展开的气势。到2016年3月,WeWork在全球的23座城市具有80个同享工作场所,它们散布在美国的纽约、波士顿、费城、华盛顿特区、迈阿密、芝加哥、奥斯汀、伯克利、旧金山、洛杉矶、波特兰和西雅图等城市,以及英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、以色列特拉维夫等。

同年3月,在完结由联想控股和弘毅本钱牵头的A轮融资后,WeWork估值到达160亿美元。伴跟着同一时期,同享经济之风在我国互联网掀起巨大风波,WeWork也由此打入我国商场,上海成为它落脚的第一站,并随后又进入了北京、广州、武汉等多个城市。

2018年7月,WeWork再次取得由挚信本钱、淡马锡控股、软银集团、软银愿景基金(“愿景基金”)及弘毅出资领投的合计5亿美元B轮融资。

2018年11月14日,依据路透社的一份出资者陈述显现,WeWork从日本软银集团公司取得30亿美元的新增出资。

一路高歌猛进, WeWork到现在已在29个国家的111个城市设有528个办事处,现在有52.7万名成员,高于2018年6月底的26.8万名和2018年12月底的40.1万名,其间40%的成员被以为是企业客户。

继续亏本与盈余质疑

WeWork发明的神话并没有继续太久,转机发生在8月14日,WeWork向美国证券交易委员会提交了IPO招股书,长时间以来萦绕在WeWork头上的奥秘面纱终被揭开。

招股书显现,2016年到2018年WeWork的营收分别为4.36亿美元,8.86亿美元和18.21亿美元。可是,与大都同享经济公司相似,营收上的继续增长来源于背面门店不断扩张带来的亏本。

虽然WeWork最大股东、软银创始人兼首席执行官孙正义在一次采访中揭露表明支持WeWork,并称10年之内,这家公司将“完结可观的盈余”,但眼下的亏本仍然无法消除出资者的忧虑。

招股书显现,从2016年到2018年期间,WeWork的净亏本额从4.29亿美元,继续扩展至19.27亿美元。到2019上半年,净亏本额则到达9.04亿美元,较去年同期增长了25.2%。

这些数字意味着,2019年上半年,WeWork每取得1美元收入就要亏本约2美元。

10月6日,摩根士丹利首席美国股票策略师迈克·威尔逊表明,WeWork初次揭露募股的失利标志着一个年代的完毕。威尔逊表明,“在咱们看来,为没有完结盈余的企业供给大方资金的日子现已完毕了。”

这意味着科技企业和其他高增长软件类股将面临窘境,并将给全体商场带来压力。“这是一场剧烈的挤兑,但对任何东西给予极高的估值都不是好主意,特别是对那些或许永久无法发生正现金流的企业而言。最具投机性、定价最不合理的商场范畴现已开端溃散。”威尔逊说。

一场同享经济泡沫?

WeWork的形式很简单,直白讲就是在商场上找到房产,长租下来,然后改形成同享工作空间,然后以更高的价格出租给个人或许草创公司。

凭仗新经济公司的外壳,WeWork估值在本年1月一度到达470亿美元。依据CB Insights数据显现,本年年头,Uber估值720亿美元,WeWork估值470亿美元,Airbnb估值293亿美元,国内的滴滴出行估值也有560亿美元。可见,WeWork所获高估值与其对标的同享经济职业昌盛展开不无关系。

但假如横向比照另一家比利时的同享工作品牌IWG集团(前身是1989年建立的Regus商务中心),你就会发现WeWork470亿美元估值高的离谱。

到2018年上半年,IWG集团已建立起全球超越250万人的会员社区,在110个国家的1090个乡镇具有3211个工作中心,供给近50万个工位。无论是会员数量,掩盖国家和城市,运营的工作地址数量,仍是全球的租借面积,IWG集团都远超越WeWork,但其估值却只有37亿美元。

为此,一些出资人以为WeWork不是科技公司,仅仅房地产企业,不宜享用如此高的估值。

WeWork想做的,是经过互联网改动人们关于工作空间的传统认知,但实际上,其商业形式还停留在签定长时间租借合约,再将物业转租给企业客户的旧有形式结构里。

招股书显现,WeWork本钱开销中占比最大的部分是工作用地的运营费用,其间大部分来自于租借费用,WeWork一般与房东签定10到15年租借合同,费用则分摊在每期的费用开销中。2016年到2018年期间,这部分运营费用分别为4.3亿美元、8.1亿美元和15亿美元,占总营收的份额分别为99.3%、92.0%和83.5%。

由此,WeWork科技公司特点被质疑,一些出资者以为,WeWork不是科技公司,仅仅房地产企业,不宜享用高估值。

本年9月,在决议抛弃初次揭露募股的时分,WeWork的估值现已降到100亿到120亿美元区间——相比较于年头的470亿美元蒸发了近75%。

我国“门徒”的包围

面临窘境的WeWork并非孤例。Regus和HQ Global Workplaces早在2000年就经过相似的根底商业形式,租借改造,然后供给短期转租,得到了出资者的追捧。他们以为Regus和HQ Global Workplaces能够使用工作室事务打造一个面向生长型公司的巨大服务网络。

可是跟着科技泡沫决裂,同享工作的服务需求和营收均大幅下降,在长时间租约和债款的困扰下,HQ和Regus的美国子公司均请求了破产维护,最终幸存下来的仅有Regus。这意味着,同享工作的展开与职业环境严密相关。

由于身携稠密的互联网基因,同享工作企业并不满足于只做工位及工作空间的供给者,更多的是期望扮演“资源对接商”的人物,这对同享工作企业自身的资源嫁接、运维筹集、体系服务的才干都提出了史无前例的应战。

其间一个重要危险在于,当由于科技泡沫决裂导致需求下降时,同享工作的营收也会随之下降,而它所需求付出的租金却遵从房地产展开规律仍旧坚持不变。

WeWork曩昔生长强大的几年里,呈现了一批我国式“门徒”。

2015年前后是一个重要节点,彼时以孵化器、众创空间、联合工作等为名义展开的新式工作空间遭到极大追捧,纳什空间、氪空间、愿望加、优客工场、无界空间(后与优客工场兼并)等先后入局。

在快速展开的一起,同享工作空间遭受入住率、盈余形式、差异化服务、商业安全等多方面的问题。

“2015-2016年,就有几家联合工作的公司呈现了资金链断裂的问题,他们在没有摸清楚商业形式的情况下,没办法获取盈余。”易观分析师冯超说。

事实上,许多联合工作渠道会向孵化器方向展开,因而其资金、人员装备、相应的服务也需求一个很多的前期开销。

不久前提交IPO请求的36氪并未打包其同享工作事务氪空间。

WeWork的折戟无疑为后来者敲响警钟。其亏本的原因能够归结于日益增长的租金的本钱,以及为了获取更多的用户去做资金的补助。

同享工作职业一个必需要面临的问题在于,仅靠工作空间的租借收入难以支撑起一个完好的商业模型。有数据显现,同享工作出租率均匀到达85%时才干坚持盈亏平衡,但这个数字并不简单到达。尤其在同享工作展开前期和依托收买来扩张的时期,盈余难已然成为职业共性问题。

业内人士表明,近两年草创企业数量逐步削减,同享工作一哄而上供大于求,不少同享工作由于融不到资、盈余形式单一、入驻率低、服务专业度缺乏等原因运营困难,逐步被商场筛选。

租工位长时间是同享工作首要盈余手法。为了走出窘境,同享工作向入驻企业供给各种服务,比方资源对接、融资路演等配套服务。

优客工场创始人毛大庆曾表明,租金并不能为渠道带来大规划的盈余,在用户规划与品牌价值的根底之上建构的增值服务才是同享工作职业后续盈余的要害点地点。比方,除了供给工作环境外,是否能为草创、中小微以及大型企业供给企业保管、业主协作、FA等额外服务。

一些同享工作运营商测验从重财物走向轻财物,除了为客户全体装饰,他们探究输出运营办理。思微同享工作创始人端木杨表明,曩昔租场所装饰,再租出去给新的租客这种形式危险过高,无法确保正常现金流。现在公司不再盲目地租用场所,而是和房地产商协作一起运营。

而眼下,我国同享工作的玩家必然要在租金之外找到更安稳的盈余形式,才干防止重蹈WeWork的覆辙。

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